Недвижимость за 100 000?! Инвестиции в ПИФН в 2023 году

Всем привет!

Кто следит за мной в соц. сетях, хорошо знает, что я большой поклонник инвестирования в недвижимость. На данный момент в моем портфеле 70% средств занимают именно инвестиции в доходные квартиры. Кто-то скажет плохая диверсификация, но пока я ни разу не пожалела о подобном распределении финансов.

У меня в собственности 4 жилых объекта, которые я сдаю с помощью доверительного управления. Каждый обошелся мне в 2,5 — 4 млн. рублей. Я прекрасно понимаю, что не у всех есть подобные средства, особенно в начале инвестиционного пути, поэтому сегодня я хочу предложить вам альтернативу: инвестиции в фонды недвижимости!

Сегодня практически любой желающий может вложиться в бетон через ПИФН – паевой инвестиционный фонд недвижимости. Предлагаю сегодня рассмотреть доступные варианты и насколько они привлекательны. А также сравним что лучше: “бумажная” недвижимость или реальный бетон?

Плюсы ПИФН

Самый первый плюс — это низкий порог входа, буквально от 100 000 рублей. Благодаря этому можно провести диверсификацию даже не очень большого инвестиционного портфеля. Также можно распределить свои инвестиции между разными фондами, так будет еще надежнее. 

А еще пайщику ничего не нужно делать самому, только вложить деньги. Все остальное ложится на УК (управляющую компанию). Она сама выбирает, какой объект покупать, и сама за ним следит. 

Наконец, пайщик может получать стабильный доход. Например, если фонд собирает ежемесячную или ежеквартальную ренту. 

Минусы ПИФН

Мы с вами в данной статье рассматривает фонды, доступные в России. Все они являются закрытыми, поэтому поговорим о минусах именно ЗПИФН (закрытых фондов недвижимости).

Один из главных — это ликвидность, то есть, возможность быстро и выгодно продать свой пай. Сегодня эта проблема частично решена, потому что на российский рынок зашло очень много инвесторов. И в случае чего можно найти, кому продать свою долю. Но активной торговли, как в акциях, тут, конечно, все равно нет.

Например, по фондам недвижимости от Тинькофф биржевой стакан, можно сказать, что отсутсвует. Спроса на покупку паев просто нет:

Второй минус — комиссии УК за управление ПИФом. Они обычно немаленькие: от 1% до 10% дохода, причем независимо от результатов управления. А если они будут плохими, то пайщики получат совсем небольшой доход, вполне возможно ниже банковского депозита. Однако УК все равно останется при своем. 

Также покупая пай, инвестор дает УК слишком много свободы, ведь инвестор не участвует в выборе объекта для покупки. Он просто передает ей свои деньги, а распорядиться ими фонд может по-разному. Никогда нельзя исключать и возможности банкротства. 

Какие ПИФН можно купить на Мосбирже?

Их число очень ограничено. При этом даже те, которые есть, часто доступны только “квалам” или имеют очень высокий порог входа. Но кое-что на Мосбирже все-таки есть и для “неквалов”.

Фонды от Тинькофф

Для клиентов Тинькофф Инвестиции доступны сразу 2 фонда недвижимости под управлением Тинькофф Капитал.  Фонд Тинькофф ЖК Republic-REDS инвестирует в строящийся в Москве жилой квартал Republic — в башни REDS. 

Стоимость чистых активов фонда 900 млн рублей. Цена одного пая – 112 000 рублей. 

Какие есть особенности? Фонд зарабатывает только от роста стоимости актива: от начала строительства до его завершения. Ожидаемая доходность 40-60%. Важно: за весь срок, то есть за 5 лет, не за год. Причем это оценка аналитиков Тинькофф Инвестиций. Что на практике: за 7 месяцев работы фонда пай подорожал на 6,6%. Пока что соответствует ожиданиям. 

По комиссиям: за год они съедают 2,9% от СЧА: 2,8% – вознаграждение УК, 0,1% – покрытие расходов фонда. Высоковато, но терпимо.

Очень важно: что все деньги хранятся на эскроу-счетах и будут возвращены в случае банкротства застройщика. 

Что касается инвестиционных рисков. Говоря о структуре фонда, Тинькофф указывает на качественную диверсификацию, что на самом деле выглядит смешно. Прямая цитата: портфель фонда качественно сбалансирован по площади, комнатности, сторонам света и этажам квартир. Здорово, конечно, но видимо УК абсолютно не волнует, что речь идет всего об одном объекте. 

Следующий фонд – Тинькофф ЖК Luzhniki Collection.

Очевидно речь про строящийся в Москве жилой комплекс Luzhniki Collection. Стратегия та же самая – потенциальный рост стоимости жилья с момента начала строительства до его завершения. Ожидаемая доходность за 5 лет – 50-70%. За 3 месяца со старта фонд прибавил 5%.  По комиссиям все так же: 2,8% – вознаграждение УК, 0,1% – покрытие расходов фонда.

Напомню про ликвидность фондов. Она по сути никакая. Так что если решите заходить, учтите, что выйти будет непросто. 

Фонд от Альфы

Фонд “Арендный поток” инвестирует в коммерческую недвижимость. В основном ту, которая сдается в аренду ритейлерам — например, Пятерочке и Перекрестку. Забавно, что Альфа Банк при этом владеет X5 Group через Альфа Групп. Получается, компания покупает недвижимость, которую самой же себе и сдает.

Сумма чистых активов фонда «Арендный поток», которым управляет Альфа капитал — 1,3 млрд руб. Пайщики могут рассчитывать на ренту около 2000 в месяц, это около 7,5% в год.  С ликвидностью все нормально: пайщиков свыше 700, дневной оборот — 1-2 млн рублей в день. Однако бывают дни, когда никакие сделки не совершаются. Пай Альфы купить не так просто, он стоит 300 тысяч рублей. Расходы фонда около 12%, причем 10% приходится на “прочие расходы”. 

Фонд от ВТБ

У банка ВТБ тоже есть фонд недвижимости – “Рентный доход”. Он инвестирует в индустриальную, офисную и торговую недвижимость.

Чистых активов у фонда много: 7,1 млрд руб. Пайщикам обещают ежеквартальную выплату в размере 10% годовых. Пайщиков у фонда немного – 500 человек, а оборот — около 7 млн руб. в день, что для такого инструмента в принципе неплохо. Расходы УК составляют 2%, депозитария — 0,5%, прочие расходы — менее 30%. Паи у ВТБ стоят по 112 тысяч рублей. 

Прочие ЗПИФН

Мы разобрали самых главных игроков этого рынка, хотя есть, конечно, и другие. Например, ДОМ.РФ — стоимость чистых активов более 80 млрд рублей, он инвестирует в жилую недвижимость. У Сбера активов на 60 млрд рублей. Почему же мы их не рассмотрели? Потому, что они некомфортны для большинства инвесторов: только для “квалов” или высокий порог входа в несколько миллионов рублей. За такие деньги можно купить и собственный объект.

Фонды недвижимости vs Реальный бетон

Фонды недвижимости обычно преподносят как альтернативу реальным объектам. Давайте сравним оба варианта с точки зрения финансовой привлекательности.  Из фондов для примера возьмем ПНК Рентал как один из самых дешевых и удобных вариантов. Тем более что с ПНК история, можно сказать, завершенная*, поэтому так будет более корректно. Динамику стоимости пая будем смотреть за весь период существования фонда, то есть с июля 2020. Арендный поток возьмем средний за все время. 

*К сожалению, УК объявила об его закрытии. Основатели решили расформировать фондов из-за макроэкономической ситуации в стране. Фонд инвестировал в промышленную недвижимость — складские и производственные комплексы Москвы и Санкт-Петербурга. Его арендаторы — многие крупные компании, например Озон, ВкусВилл, Детский мир.

Для сравнения с реальным объектом возьмем информацию от СберИндекс по стоимости квартир в Москве за тот же период. Представим, что мы приобрели квартиру студию в том же июле 2020 и все это время сдавали ее в аренду. Предположим, за 35 000 рублей в месяц, вполне реальная цифра. 

Реальные объекты растут гораздо быстрее, чем фонды. Разница почти что в 2 раза. Но объяснение здесь простое: фонды берут комиссию за управление. А в случае реального объекта управлять недвижимостью придется самостоятельно. И это время, а иногда и нервы вам никто оплачивать не будет.

При этом денежный поток от фонда даже выше, чем от арендной квартиры.  По порогу входа у фондов очевидное преимущество. А вот по вопросу налогов ситуация неоднозначная. С арендной квартиры налоги вообще можно не платить, на свой страх и риск разумеется. Если все делать по закону, то можно открыть самозанятость и отдавать государству 4%. А вот по фондам государство будет брать 13% от прибыли. Зато никаких действий самостоятельно совершать не нужно. Налоговым агентом выступает брокер, деньги приходят уже очищенными от налогов. 

Вывод

Итак, друзья, что можно в целом сказать про ПИФН? Они неплохо подходят для долгосрочного вложения средств. Как я уже говорила, российские ПИФН — закрытые, и выйти из них просто так не получится. Но зато можно продать паи на биржевой площадке, только важно следить, чтобы торги проводились и периодически отслеживать ликвидность. 

Что сказать про доходность? С учетом всех расходов, она на уровне ОФЗ или чуть выше. Это не так уж и много. Чуть получше в этом плане ситуация у ПНК Рентал, была…. Однако если вы вкладываетесь в фонд недвижимости, то можете получить доход не только от ренты, но и от переоценки недвижимости, даже если она произошла из-за инфляции валюты.

Ну и конечно вопрос диверсификации тоже играет свою роль.  Что я могу посоветовать, если вы решили вложиться в ПИФН? Обязательно оцените доходность сектора. Например, сейчас индустриальная и коммерческая недвижимость выглядят привлекательнее, чем жилая и офисная, но ситуация может меняться. Также не лишним будет самостоятельно проанализировать рынок недвижимости в вашем конкретном городе. Если грамотно подойти к вопросу, прибыль с аренды может быть выше, чем от фондов.